ĪPAŠUMA NOMA

Noma ir līgums starp īpašuma īpašnieku un lietotāju. Uzņēmējdarbības nomas līgumos īpašnieks (iznomātājs) saņem finansiālu kompensāciju un apmaiņā pret to īrniekam (nomniekam) tiek piešķirtas tiesības savā īpašumā vadīt savu uzņēmējdarbību. Ir daudz dažādu nekustamā īpašuma nomas veidu un daudz dažādu apsvērumu, kas uzņēmumu īpašniekiem būtu jānosver pirms šāda līguma noslēgšanas. Bet izpirkumnoma ir ļoti populāra mazo uzņēmumu īpašnieku vidū: šāda kārtība ļauj jauniem vai finansiāli nepietiekamiem uzņēmumiem novirzīt kapitālu citām uzņēmējdarbības vajadzībām. Patiešām, daudzi mazie uzņēmumi visu savu pastāvēšanas laiku darbojas nomātās telpās. Īpašuma noma, protams, pati par sevi var būt maza uzņēmējdarbība.

ĪPAŠUMA NOMAS VEIDI

Pilna servisa noma

Šis nomas veids galvenokārt tiek izmantots daudzdzīvokļu biroju ēkās. Būtībā nomnieki, kas piekrīt šādai kārtībai, papildus nomas maksai maksā vienreizēju summu par plašu papildu pakalpojumu klāstu. Saskaņā ar pilna servisa nomas noteikumiem īpašnieks ir atbildīgs par virknes dažādu pakalpojumu sniegšanu saviem īrniekiem, tostarp apsardzi, apkopi, sētnieku un dažādus komunālos pakalpojumus (ūdens, elektrība, gaisa kondicionēšana, siltums).

Bruto noma

Saskaņā ar bruto nomas līguma noteikumiem nomnieks maksā iznomātājam bruto summu par īri (kā arī pārdošanas nodokli, ja piemērojams). Par īpašuma izmaksām, piemēram, īpašuma nodokļiem, apdrošināšanu un uzturēšanu, atbild saimnieks; īrnieks ir atbildīgs par komunālajiem pakalpojumiem. Dažreiz nomas līgumā būs iekļauti noteikumi, kas prasa īrniekam segt īpašuma izmaksas, kas pārsniedz noteiktu noteiktu līmeni.

Šīs nomas pamatnoteikuma variācijas ietver dzīvokļa nomu un pakāpenisku nomu. Dzīvokļa īre ir visvienkāršākais līguma veids un parasti vispopulārākais mazo uzņēmumu vidū. Tas aicina nomnieku maksāt fiksētu cenu par noteiktu laika periodu. Savukārt pakāpeniskā noma prasa pakāpeniski palielināt bāzes īres maksu laika gaitā, atzīstot īpašnieku izdevumu iespējamo pieaugumu tādās jomās kā nodokļi, apdrošināšanas prēmijas un uzturēšana. Saistītajā nomas līgumā, kas parasti tiek dēvēts par dzīves dārdzības nomas līgumu, ir iekļauta īres maksas palielināšana, pamatojoties uz vispārējiem inflācijas rādītājiem, nevis konkrētu izdevumu pieaugumu.

Neto noma

Neto noma ir visuresošākā no dažādiem nomas līgumu veidiem. Saskaņā ar neto nomas noteikumiem īrnieks maksā namīpašniekam bāzes īri, pieskaitot papildu summu, kas sedz īrnieka daļu no īpašuma nodokļiem. Palielinoties nodokļiem, īrnieka pienākums ir segt šīs izmaksas. Katra īrnieka pienākumi tiek aprēķināti, nosakot, cik procentus no kopējās telpas aizņem katrs īrnieks; tādējādi īrnieks, kurš aizņem 20 procentus no objekta, maksā 20 procentus no pieauguma.

Neto pamatnomas variācijas ietver “dubultā tīkla” un “trīskāršā tīkla” nomu. Saskaņā ar dubultā neto nomu īrnieks ir atbildīgs par pievienoto apdrošināšanas prēmiju, kā arī nodokļu palielināšanu; saskaņā ar trīskāršo nomas līgumu īrnieki ir atbildīgi par apdrošināšanas prēmiju segšanu, nodokļu palielināšanu, un izmaksas, kas saistītas ar ēkas, autostāvvietas un citu nomnieka izmantoto zonu uzturēšanu un / vai remontu. Trīsvietīgo tīklu nomu iecienījuši īpašnieki acīmredzamu iemeslu dēļ; mazo uzņēmumu īpašniekiem būtu jāņem vērā, ka šādi pasākumi dažkārt padara īpašniekus mazāk uzmanīgus šajās teritorijās, nekā tas varētu būt, ja viņiem pašiem būtu jāsedz rēķins.

Procentu noma

Šī vienošanās prasa, lai īrnieki maksātu bāzes īri un / vai procentu no nomnieka kopējiem ieņēmumiem. Šī procentuālā daļa, kas dažos līgumos var sasniegt 10–12 procentus, tiek maksāta katru gadu, pusgadu vai ceturksni (tomēr daži tirdzniecības centri un tirdzniecības centri prasa vēl biežākus maksājumus). Šī vienošanās ir iecienīta iznomātājiem, kuriem ir īpašums kārotajos mazumtirdzniecības rajonos; īrnieki ir mazāk labvēlīgi noskaņoti, taču piedāvājuma un pieprasījuma likumi bieži ļauj vēlama īpašuma īpašniekiem to uzstāt. Mazo uzņēmumu īpašniekiem būtu pilnībā jāsaprot, kas līgumā definēts kā “bruto ieņēmumi”. 'Esiet konkrēts, kā definējat bruto pārdošanas apjomu,' rakstīja Freds Steingolds Juridisks ceļvedis maza biznesa uzsākšanai un vadīšanai . 'Atkarībā no uzņēmējdarbības veida, pirms tiek noteikta īres procentu likme, no bruto pārdošanas ir jāatskaita daži priekšmeti. Šeit ir dažas iespējas:

atgriezta prece
maksa par piegādi un uzstādīšanu
pārdošana no tirdzniecības automātiem
atmaksājami depozīti
katalogs vai pasūtīšana pa pastu
tirdzniecības nodoklis

Īsāk sakot, pārliecinieties, ka jūsu nomā nav iekļauti visi priekšmeti, kas pārspīlē jūsu pārdošanas apjomus no jūsu īrētās vietas. '

cik gara ir Sofija Lūsija

NOMAS PRIEKŠROCĪBAS UN TRŪKUMI

Mazo uzņēmumu administrācija (SBA) iesaka mazo uzņēmumu īpašniekiem apsvērt dažādus faktorus, nosverot, vai iznomāt vai pirkt īpašumu. Šie apsvērumi ietver:

Darbības prasības - ja paredzams, ka nākamo vairāku gadu laikā uzņēmuma darbības prasības būtiski mainīsies, iespējams, būtu vēlams līzings, jo tas ļauj uzņēmumiem vieglāk pārvietoties.
Kapitāla piedāvājums un kapitāla vajadzības - noma atbrīvo lielāku procentuālo daļu no mazā uzņēmuma kapitāla citām darbības vajadzībām (reklāmai, ražošanai, aprīkojumam, algu aprēķināšanai utt.). Ja biznesā nav daudz papildu naudas uz rokas (un maziem uzņēmumiem ir maz), saprātīgāka izvēle var būt līzings. Tas, iespējams, ir lielākais iemesls, kāpēc mazie uzņēmumi iznomā.
Finansēšana un maksājumu elastība - finansējumu parasti ir vieglāk nomāt, nevis iegādāties īpašumu. Turklāt nomas līgumus var sadalīt ilgākos periodos nekā aizdevumus, un tos var strukturēt, lai kompensētu naudas plūsmas svārstības (pēdējais var būt svarīgs faktors sezonas uzņēmumiem).
Tālākpārdošanas vērtība - vai īpašuma vērtība varētu pieaugt? Ja jā, tad cik? Daudzi mazo uzņēmumu īpašnieki izvēlas pirkt, nevis iznomāt - pat ja viņiem jāuzkrāj ievērojams parāds -, ja viņi nolemj, ka aktīvs ir vērtīgs ilgtermiņa ieguldījums.
Iekārtas - daudzos nomas līgumos ir ietverti noteikumi, kas nodrošina nomniekiem lielāku elastību attiecībā uz aprīkojuma modernizāciju un / vai uzturēšanu.
Nodokļi - nekustamā īpašuma īpašniekiem ir nodokļu priekšrocības, piemēram, amortizācija un ieguldījumu nodokļa kredīti, kas nav pieejami īrniekiem.

CITI NOMAS NOTEIKUMI

Turklāt ir arī citi nomas līguma elementi, kas var ievērojami ietekmēt līguma vispārējo pieņemamību. Sīkāka informācija par nomas līgumiem var būt ļoti atšķirīga. 'Teorētiski,' atzīmēja Steingolds, 'visi nomas noteikumi ir apspriežami. Tas, cik tālu jūs varat vest sarunas, ir atkarīgs no ekonomiskajiem apstākļiem. Ja jūsu pilsētā vēlamais īpašums ir tuvu pilnai noslodzei, namīpašnieki, iespējams, nevēlas ar jums vest sarunas par cenu vai citiem galvenajiem nomas noteikumiem. No otras puses, daudzviet valstī, kur komercplatības ir pārbūvētas, namīpašnieki ļoti vēlas sarunāties ar mazajiem uzņēmumiem, lai aizpildītu tukšas vienības. ”

Nomas uzlabojumi

Nomas līgumi parasti attiecas uz jebkuru pārveidošanu, kas jāveic īpašumam, un norāda, kas par to maksās. Lielākā daļa šādu darbu ietilpst “īres uzlabojumu” kategorijā: paklāji, izolācija, santehnikas un elektroinstalācija, apgaismojums, logi, griestu flīzes, sprinkleru un apsardzes sistēmas, kā arī apkures un gaisa kondicionēšanas sistēmas. Nomas līgumā jānorāda katrs uzlabojums un kad tas tiks veikts - ideālā gadījumā pirms pārcelšanās. Saimnieks labprātāk veic šādus uzlabojumus, ja nomas ilgums ir ilgs un / vai aizņemtā platība ir ievērojama, un uzlabojumiem ir vispārējs raksturs. Tomēr, kā atzīmēja Steingolds, 'ja jums [mazā uzņēmuma īpašniekam] ir īpašas vajadzības - piemēram, jūs vadāt fotolaboratoriju vai deju studiju -, un jūsu tumšajai istabai vai cietkoksnes grīdai lielākajai daļai nākamo īrnieku būtu ierobežota vērtība negaidiet, ka saimnieks labprāt uzņemsies uzlabojumu izmaksas. Saimnieks, iespējams, vēlēsies jums kaut ko iekasēt, lai segtu telpas pārveidošanas izmaksas pēc aiziešanas. ' Daži nomas līgumi ļauj īrniekiem pašiem veikt uzlabojumus, ja vien viņi ievēro noteiktas vadlīnijas un ierobežojumus.

ian veneracion sieva Pamela Gallardo

Nomas ilgums

Īrnieku un namīpašnieku sarunas bieži vien aizķeras uz nomas ilguma jautājumu, ja vien mazā uzņēmuma īpašniekam nav skaidra priekšstata par nākotni. Iznomātāji parasti vēlas īres līgumus, īrnieki īres līgumus ar atjaunošanas tiesībām. Parasti mazo uzņēmumu īpašnieki cenšas nodrošināt nomas līgumus ar vidēja garuma līgumu. Īres līgumi, kas ir mazāki par gadu, var padarīt viņus neaizsargātākus, nekā viņi vēlētos, taču arī daudzu gadu termiņi var būt bīstami, it īpaši, ja bizness ir jauns un nepierādīts. Kopējs kompromiss ir līgumā iekļaut opcijas klauzulu, lai nomnieks varētu palikt, ja viņš vai viņa vēlas sākotnējā nomas perioda beigās.

Ekskluzivitāte

Daudzi mazo uzņēmumu īpašnieki diezgan pamatoti uzstāj, lai visos viņu parakstītajos nomas līgumos būtu tā dēvētā “ekskluzivitātes klauzula”. Šis noteikums nodrošina īrniekam ekskluzīvas tiesības pārdot savu produktu vai pakalpojumu īpašumā, uzliekot izīrētājam pienākumu novērst šādu īrnieku pārdošanu.

Apdrošināšana

Saimnieki bieži lūdz nomniekus nodrošināt apdrošināšanu gadījumā, ja 1) īrnieks sabojā nomāto mantu vai 2) klienti vai citi cilvēki savainojas telpās. Šādu klauzulu var nebūt, ja īrētā vieta ir paredzēta tikai biroja vajadzībām. Ja īrnieks pieprasa apdrošināšanu, īpašnieks bieži nosaka summu.

Telpu izmantošana

Tirdzniecības centra / tirdzniecības centra īpašnieki īres līgumā parasti iekļauj valodu, sniedzot precīzu informāciju par īrēto telpu apstiprinātiem izmantošanas veidiem. Šādi noteikumi bieži kalpo citu īrnieku uzņēmējdarbības aizsardzībai. Piemēram, kafejnīcas īpašnieks striptīza veikalā var būt diezgan neapmierināts, ja viņa kaimiņš, kurš agrāk vadīja klusu sporta piemiņu veikalu, nolemj mainīt ātrumu un palaist tetovēšanas salonu.

Turklāt nomas līgumos ir paredzēti nosacījumi un noteikumi par daudziem citiem jautājumiem, kas interesē gan iznomātājus, gan nomniekus. Tie ietver:

Apzīmējumi (regulē īrnieku reklāmas izkārtņu izmēru, stilu un spilgtumu)
Atbilstība dažādiem zonējuma likumiem, atļaujām un telpas izmantošanas ierobežojumiem
Atbilstība citiem vietējiem, štata un federālajiem likumiem
Nomas iznomāšana vai nodošana
Iznomājamās telpas definīcija
Drošības nauda
Saimnieka tiesības iekļūt iznomātajā telpā
Pārvietošana (kur īpašnieks pārceļ īrnieku uz citu telpu kaimiņu nomnieka pārveidošanas vai paplašināšanas dēļ)
Noklusējuma noteikumi
Darba laiks
Bojājumi vai iznīcināšana dabisku iemeslu dēļ
Remonts
Noteikumi par atlīdzību
Atteikšanās (no īrnieka puses, pilnībā pametot, saīsinot darba laiku utt.)
Nosodījums (gadījumi, kad visu īpašumu vai tā daļu pilsēta, apgabals, pavalsts vai federālā valdība pārņem citai lietošanai, piemēram, ceļam, braukšanas tiesībām vai labiekārtojumam)
Atbrīvošanas klauzulas (katastrofālu notikumu gadījumā - viesuļvētras, nemieri, kari, plūdi, sausums utt.)
Izmitināšanas klauzulas (ļauj uzņēmuma īpašniekam lauzt nomas līgumu, ja enkuru veikals tiek slēgts vai pārvietojas)
Atgūšanas klauzulas (pazīstamas arī kā atcelšanas klauzula, kas ļauj saimniekiem izlikt īrniekus par līguma pārkāpšanu, ja īrnieks nespēj izpildīt minimālās īres prasības)

IZVĒLĒŠANĀS ESOŠO UN PLĀNoto ĒKU starpā

Lielākā daļa iesācējuzņēmumu pārceļas uz jau esošām iekārtām. Daudzi mazo uzņēmumu īpašnieki ar līdzekļiem, lai to izdarītu, izvēlas jaunas iespējas īpašībām vai prestižam un noslēdz nomas līgumus, kamēr objekts vēl atrodas plānošanas stadijā. Prātīgs mazo uzņēmumu īpašnieks pirms lēmuma pieņemšanas apsvērs abu izvēļu iespējamos ieguvumus un trūkumus. 'Iznomāšana esošā ēkā Nomniekam' more sniedz vairāk [zināšanu par vietu], kad tiek aizņemta jauna telpa, nekā jebkurš cits objekta variants, 'sacīja Vadmans Deilijs. Jūsu darba vietas pārvietošana . 'Vairāk nekā jebkādos citos apstākļos [nomnieks] ir spējīgs cieši pārbaudīt gan objektu, gan piedāvāto nomas noteikumus vairākās konkurējošās vietās. Tomēr esošās ēkas nomas raksturs nozīmē minimālu īrnieku kontroli pār nomas vai objekta potenciālajiem mainīgajiem lielumiem. Nomas likmes, uzturēšanas un eskalācijas izmaksas, komunālie maksājumi un ēkas īpatnības ir fiksētas vai samērā grūti apspriežamas. Īpašnieki var atšķirties attiecībā uz samazinājumiem un klauzulām, kas piemērotas galamērķim, tomēr pamata cenu struktūra, tāpat kā ēkas un mehānisko sistēmu struktūra, nemainās. Protams, šī iespēja neietekmē ieguldītājus. ”

Bet Deilijs brīdina, ka iznomāšana plānotajā ēkā ietver sevī pievilcīgu iezīmju un neskaidrību kopumu: “Ēkas īpašības [plānotajā ēkā] būs jaunas, mūsdienīgas un zināmā minimālā mērā piemērojamas īrniekam vajadzība. Ja jūsu nomas līgums attīstītājam ir pietiekami svarīgs, jūs varat pievērst uzmanību īpašiem pieprasījumiem par identifikāciju, autostāvvietu, apsardzi, galveno atrašanās vietu ēkā utt. ” Tomēr mazo uzņēmumu īpašniekiem vajadzētu būt piesardzīgiem, vēršoties pie šādām nomas līgumiem, jo ēkas galīgais izskats un lietderība - kā arī izmaksas - paliek neredzēti un nepārbaudīti, kad ēka ir tās plānošanas stadijā. 'Piedāvātās nomas likmes ir jāpārbauda, ņemot vērā salīdzināmus projektus ar līdzīgām priekšrocībām,' rakstīja Deilijs. 'Mazāk saprotamu funkciju, piemēram, autostāvvietas, gaisa apstrādes sistēmu, drošības, apkopes utt., Aprakstiem jābūt skaidriem un pilnīgiem. Rūpīgi jāpārbauda tā izstrādātāja pieredze, kurš veic piedāvājumu. Vai vēsturē ir bijusi kvalitatīva būvniecība pēc pieprasītās nomas likmes, vai arī tā ir būvniecība ātrai tālākpārdošanai? Vai ir laba uzturēšanas vai labdabīgas nevērības reputācija? Neatkarīgi no nomas lieluma vai piedāvātā īres ilguma, šie un saistītie jautājumi ir jāpārbauda. ”

ĪPAŠUMA NOMA KĀ UZŅĒMĒJDARBĪBU

Īpašuma pirkšana, turēšana un noma ir arī izplatīta mazā biznesa prakse. Tas var sākties pieticīgi, kad pārim ir grūtības pārdot dzīvesvietu un tā vietā izvēlas to izīrēt. Pēc tam ar iegūto pieredzi viņi paplašina aktivitāšu biznesu, pērkot, atjaunojot un iznomājot citus īpašumus. Mazā uzņēmuma īpašnieks, kas tagad ir iznomātājs, vadīsies pēc principiem, kas dod priekšroku iznomātājam, un tas jau ir norādīts iepriekš. Tirdzniecības īpašuma iznomāšana dažkārt ir šādu pasākumu sākums un dažkārt arī kulminācija. Lai gan lielākā daļa līzinga pamatu ir labi iedibināti un tradicionāli, šādu īpašumu mārketingā joprojām ir iespējami jauninājumi. Par piemēru ziņoja Brandice Armstrong, rakstot Žurnāla ieraksts (Oklahomasitija). Ārmstrongs raksta par panākumiem Oklahomasitijas pārim, kas nodarbojas ar mājas un komerciālu nomu komerciālās ēkas nomā. Īpašnieki iecerēja rīkot “atvērto durvju dienu”, kas komerciālā jomā praktiski nav zināma. Viņi piedāvāja atspirdzinājumus un durvju balvas. Viņi nekavējoties ieguva 14 nozīmīgus vadījumus.

BIBLIOGRĀFIJA

Ārmstrongs, Brandice J. 'Pāris izmanto unikālu pieeju komercīpašumu nomai'. Žurnāla ieraksts . 2006. gada 18. janvāris.

Deilijs, Vadmans. Darba vietas pārvietošana: Lietotāja rokasgrāmata uzņēmējdarbības objektu iegādei un sagatavošanai . Kraukšķīgas publikācijas, 1994.

'Bezmaksas komplekts piedāvā palīdzību īrniekiem.' Bizness First-Columbus . 2000. gada 26. maijs.